Список всех форумов Гранд-Парк и Приват-Сквер форум
форум для жителей микрорайонов Грандпарк и Приватсквер
 
 FAQFAQ <b>Правила форума</b>Правила форума    ПоискПоиск   ПользователиПользователи   ГруппыГруппы   РегистрацияРегистрация 
 ПрофильПрофиль   Войти и проверить личные сообщенияВойти и проверить личные сообщения   ВходВход 
ДневникиДневники    Мой ДневникНовости в блогах
Перейти на сайт→
ТСЖ или Совет многоквартирного дома?
На страницу 1, 2, 3  След.
Начать новую тему   Ответить на тему    Список всех форумов -> ГРАНД-ПАРК
Предыдущая тема :: Следующая тема  
Автор Сообщение
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Чт Сен 01, 2011 7:13 pm    Заголовок сообщения: ТСЖ или Совет многоквартирного дома? Ответить с цитатой

Я открываю эту тему по решению Объединенного совета представителей ЖК Гранд Парк. Мы выкладываем здесь справку по заявленной теме. Ее подготовила член совета (на форуме Лютик). А выложить здесь такой необычный формат попросим Админа Шурика
Предистория.
Еще три недели назад инициативная группа жителей, познакомившись с обновленным ЖК РФ, вступившим в силу в июле сего года, приняла решение инициировать избрание в каждом доме ГП Совета многоквартирного дома. Но, изучив дополнительные законодательные документы, пришла к выводу, что ТСЖ финансово выгоднее и перспективнее. Конечно при условии, что в вашем доме живет человек, которому со спокойной душой вы доверите его возглавить. А так же люди, которым можно поручить ( и они готовы к этому подвигу) работать в правлении и ревизионной комиссии. Если нет. Тогда или Совет многоквартирного дома и управляющая компания А с 2012 года именно только управляющая компания, а не обслуживающая). Или самый плохой вариант - заинтересованные исключительно в прибыли (любым способом) "бизнесмены" создадут за нас ТСЖ (заочным голосованием) и его председатель подпишет "надежный" договор с "надежной" УК. Решать вам!
Дорогие грандовцы,
мы будем очень рады, если эта информация поможет вам сделать осознанный выбор.
Свое решение по этому вопросу Вы объявите на информационных собраниях, которые в скором времени будут проведены по подъездам (старшими по подъезду ) домов 15 -17-19 по Ходынскому бульвару, 8 и 10 по Проезду Березовой рощи и 4/4 по ул.Гризодубовой.


Последний раз редактировалось: НИ (Чт Сен 01, 2011 9:41 pm), всего редактировалось 1 раз
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 1:05 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Выложить здесь большую справку плюс таблицу оказалось технически не так просто. Но Админ просил не беспокоиться, он над этим работает.
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Елена П



Зарегистрирован: 04.05.2010
Сообщения: 1143
Откуда:: 0||-1||||

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 1:11 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

НИ,

Где же справка? Очень ждем, поскольку нас терзают точно такие же сомнения.

Мой вывод из многократного прочтения новой редакции ЖК, что новые положения о Совете крайне сырые, не проработанные и реальных механизмов реализации этих положений нет. Это - говоря цивилизованным языком. А, выражаясь непарламентски, где можно найти таких дураков, которые согласятся на выполнение такого количества обязательств без вознаграждения? Или опять кривые схемы оплаты? А на кривые схемы оплаты кто соглашается? Правильно, наиболее вероятно, опять мошенники.
Я считаю, что ТСЖ не только финансово, но в первую очередь организационно более правильный и грамотный механизм.
Вернуться к началу
Елена П нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 1:31 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

.. Поскольку над ним уже не один десяток лет бьются специалисты и хоть что-то поправили. Именно что-то. А закон о Совете вышел месяц назад. Он не просто сырой.. Он никакой.. И будет теперь на ходу дорабатываться.. Но я предлагаю все таки дождаться материалов, которые Шурик скоро выложит. Там будет еще очень профессиональная статья, которую мы решили выложить здесь, чтобы люди понимали какие объемы и какой работы предстоят ТСЖ и его руководству. Я уверена, что об этом нужно знать принимая решение. Прочтя ее, лично я поняла, что если кто-то и закроет собой амбразуру на общественных началах, долго это не продлится. И начнется свистопляска с председателями и правлениями. Но не будем забегать вперед,
Дождемся появления здесь материалов.
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Елена П



Зарегистрирован: 04.05.2010
Сообщения: 1143
Откуда:: 0||-1||||

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 1:45 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

НИ, спасибо за ваш комментарий, ждем справку.
Конечно, понятно, какой объем работы у правления и председателя ТСЖ. Но они-то могут получать оплату за эту работу. Это совершенно не обязательно делать на общественных началах. ТСЖ - это юридическое лицо, и члены ТСЖ принимают решение о том, каков бюджет ТСЖ и на какие цели. Решили члены ТСЖ платить зарплату правлению или нанять менеджеров, - у них есть для этого легальные инструменты. А вот у Совета - работы не намного меньше, а инструметов оплачивать эту работу - нет вообще.
Вернуться к началу
Елена П нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 2:07 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

1)непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;

2)самоуправление. Создается юридическое лицо (ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление

3)управляющая организация. С каждым собственником заключается договор, компания предоставляет весь спектр услуг.

Под управлением законодатель понимает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

ЖК с 01.08.11г. дает 11 месяцев на самоопределение собственников в МКД по способу управления домом, но наша ситуация усугублена тем, что мы как собственники, являющиеся таковыми более календарного года не выбрали способ управления МКД и не выбрали сами управляющую компанию в соответствии с ЖК (п. 4 ст 161 ЖК РФ), а управляющая на текущий момент компания СЭУ ФС-6 управляет нелегитимно, т.к. была назначена инвестором. Поэтому, на основании п. 4 ст 161 ЖК РФ, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации. Со слов главы Управы Козлова М.Ю., на дату 08.07.11г., Префектурой САО началась подготовка к проведению открытого конкурса по выбору управляющей компании на наши дома в ГП, и, исходя из длительности проведения такой процедуры, победившая управляющая компания приступит к работе с 01.01.12г. У нас есть однозначное понимание того, что управляющая организация, которая выиграет конкурс будет подобна  УК «Север» (возможно, это и будет «Север» и она однозначно будет аффилированна с Управой через ГУИС), которая на текущий момент обслуживает наши дворовые территории и не имеет ни квалифицированного инженерного состава, ни специальной подготовки по обслуживанию наших довольно современных инженерных систем и оборудования, только низкоквалифицированный рабочий состав из соседних государств. В соответствии с изложенным, срок для нас как собственников на самоопределение, выбор способа управления МКД и выбор формы объединения собственников - до Нового года.

 

         Еще раз. По способу управления МКД ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 

-управление товариществом собственников жилья

-управление управляющей организацией.

          Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений (заочном голосовании) и на основании его решения в любое время может быть изменен путем проведения нового общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД, даже если собственники не принимали  участия в общем собрании собственников. Первое Общее собрание может быть проведено в форме очного собрания (совместное присутствие), а далее в форме заочного голосования. Поскольку практика показывает, что очное собрание никогда не собирает кворум (50%+1 голосов), то всегда затем проводится заочное голосование. Процедура проведения собрания установлена ЖК РФ.

          Выбор способа управления имеет свои достоинства и недостатки.  Критерии выбора способа управления домом:

 

Непосредственное управление

ТСЖ

Управляющие организации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ и ресурсоснабжающими организациями

Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения  с ресурсоснабжающими организациями. В договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники (или большинство). Собственники при подписании договоров могут выступать одной стороной в лице одного собственника, если 50%+1 собственников МКД делегируют такую возможность доверенностью, которая заверяется по месту работы, месту проживания у управляющей компании, ГУИСе, либо нотариально. Возможно подписание договор

Заключаются ТСЖ, ЖК с организациями – поставщиками ЖКУ
ОАО МОЭК
МГУП Мосводоканал
ОАО Мосэнергосбыт
 

Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ- ОАО МОЭК
МГУП Мосводоканал
ОАО Мосэнергосбыт

Заключение договора управления многоквартирным домом 

Заключается с каждым собственником, либо по процедуре п.1. Если работы выполняются самим собственниками договор не требуется

Заключается ТСЖ, либо если работы производятся силами ТСЖ договоров не требуется 

Заключается с каждым собственником 

Обучение собственников 

Возможны затраты на обучение каждого собственника 

Потребуется, если в органы управления выбраны  не профессионалы в области управления многоквартирным домом. На обучение председателя, бухгалтера, чл.правления, членов ревизионной комиссии за счет исполнительной власти

Не  требуется 

Затраты на содержание штата управления 

Есть только по решению общего собрания

Может быть, если ТСЖ самостоятельно управляет МКД 

Есть, расходы включаются в оплату за содержание и ремонт жилого помещения 

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме 

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через выбранного на общем собрании представителя  с оформлением доверенности 

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ. ТСЖ выступает от лица собственников при взаимодействии с третьими лицами 

Собственники со всеми вопросами обращаются в УО на основании подписанного договора управления МКД, если сам договор это предусматривает 

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома 

Выполнение работ (уборка подъездов, уборка территории, ремонт малых архитектурных форм и.т.д.) производится по договорам на отдельные виды работ и услуг, прошедших оптимизацию в соответствии с решением общего собрания (заочного голосования) либо собственными силами 

оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, уборщицы, сантехники); содействие ОМС в виде предоставления бюджетных средств на кап. ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);осуществление ком.ой деятельности  ст.137 ЖК РФ) 

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме 

 

 

Непосредственное управление.

Плюсы:

-орган управления (принятия решения) – общее собрание (заочное голосование);

-возможность заключения прямых договоров на получение услуг и ресурсов (что означает однозначную оптимизацию расходов и жесткий контроль);

-нахождение всех процедур управления под прямым контролем собственников

Минусы:

-громоздкость процедуры делегирования права на заключение договоров посредством доверенностей от 50%+1 голосов собственников;

 

ТСЖ

Плюсы:

-орган управления (принятия решений) - общее собрание (заочное голосование) и правление ТСЖ;

-возможность разделения компетенций по принимаемым решениям между общим собранием (заочным голосованием) и правлением в Уставе;

-возможность заключения прямых договоров на получение услуг и ресурсов (что означает однозначную оптимизацию расходов и жесткий контроль)

-возможность получения субсидий на капитальный ремонт и другие работы;

-возможность создать резервный фонд на капитальный ремонт (резервный фонд, так же необходим для получения субсидий от гос. власти);

-возможность оперативного управления по выделенному в Уставе ряду вопросов;

-возможность получения прибыли от деятельности ТСЖ, как пример, сдача в аренду пустующих мест в паркинге, либо размещение рекламных баннеров на ограждении;

-ответственность по результатам деятельности ТСЖ несет только ТСЖ своим имуществом, а не собственники своим имуществом.

Минусы:

-реализация возможна только при достойной команде правления и председателя;

-борьба с должниками.

 

Управляющая компания.

Плюсы:

-орган принятия решений - общее собрание (заочное голосование);

-возможность получения субсидий на капитальный ремонт и другие работы;

-возможность создать резервный фонд на капитальный ремонт (резервный фонд, так же необходим для получения субсидий от гос. власти);

-борьба с неплательщиками (юридическое сопровождение воздействий на неплательщика полностью на УК);

-при жестком контроле со стороны собственников в виде Совета дома, возможен достойный результат.

Минусы:

-незаинтересованность УК в получении субсидий на капитальный ремонт и другие работы (требует определенных временных и трудовых затрат, а финансовый прирост невозможен, т.к. субсидируемые виды работ, как правило, выполняют выбранные ГУИСом организации);

-незаинтересованность создать резервный фонд на капитальный ремонт (требует определенных временных и трудовых затрат, а финансовый прирост невозможен, т.к. работы по капремонту выполняют выбранные ГУИСом организации);

-борьба с должниками, как правило, не ведется, т.к. в каждый текущий период оборотки достаточно для ведения хозяйственной деятельности, а при уходе УК это уже головная боль собственников;

-очень много нарушений в работе УК (в том числе и задержка платежей ресурсоснабжающим организациям, в случае с СЭУ – 2 мес), которые, как правило вскрываются только после ухода УК .

 

Далее. Формы объединения собственников, ЖК предлагает два варианта:

 

-Совет дома, собственники обязаны создать в любом случае, если в МКЖ не создано ТСЖ (п. 1 ст.161.1 ЖК РФ)

- если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья

-орган управления (принятия решений) – общее собрание;

- не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам;

-избирается на общем собрании (заочном голосовании), при кворуме 50%+1 голосов (принявших участие), решение о создании считается принятым при простом большинстве проголосовавших за из  всех участвующих. Т.е., практически достаточно проголосовавших за 25%+1.

-председатель избирается из числа членов совета на общем собрании (заочном голосовании);

-Совет подлежит переизбранию на общем собрании (заочном голосовании) собственников помещений в МКД каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме;

-может избираться ревизионная комиссия;

-Устав, регламентирующий деятельность Совета и Председателя желателен, но не обязателен;

- регистрация Совета МКД  в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется и носит уведомительный характер.

 

-ТСЖ, два в одном, включает в себя и способ управления МКД и форму объединения собственников.

- признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ);

-орган управления (принятие решений) – общее собрание (многие, но не все, компетенции могут быть переданы правлению и председателю, если это предусмотрено уставом);

-в одном доме - одно ТСЖ и ТСЖ не может быть создано применительно к нескольким многоквартирным домам, если в каждом из домов более 30 квартир (п. 1 ст. 36 ЖК ЗФ);

-избирается на общем собрании (заочном голосовании), при кворуме 50%+1 голосов (принявших участие), решение о создании считается принятым, если за создание проголосовало 50%+1 голосов (п. 1 ст. 36 ЖК ЗФ);

-правление, устав, ревизионная комиссия избирается на общем собрании (заочном голосовании);

-Председатель избирается из числа правления, самими членами правления, если иное не предусмотрено уставом;

- создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества;

-отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (п. 6 ст. 135 ЖК РФ);

-юр. лицо, регистрация обязательна, нужен бухгалтер;

 

Везде где речь идет о подсчете числа голосов собственников, считается не количество собственников, а площади, которыми владеют собственники. Т.е. подсчет голосов идет по площадям.

 

 

ВЫВОД: вероятны два варианта

 

1.        способ управления – управляющая компания (которую все время нужно «держать за фабереже» с.), форма объединения собственников – Совет дома.

2.        способ управления – ТСЖ, форма объединения собственников – ТСЖ (обоснованный выбор только при достойных председателе и правлении, иначе получается результат такой же как при недобросовестной управляющей компании).

 

 

 

 

 


_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 3:41 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Это еще не все. Продолжение следует.
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Буров



Зарегистрирован: 28.07.2006
Сообщения: 898
Откуда:: Гранд-Парк
Ходынский бульвар, д.17

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 4:32 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Лично я выбираю ТСЖ. Неадекватного председателя всегда можно заменить. Назначенную Управой управляющую контору не хочу, иначе опять будут горы мусора и снега, а нас будут пользовать " как овощную грядку".....
Вернуться к началу
Буров нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Станислав



Зарегистрирован: 08.12.2006
Сообщения: 570
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 4:43 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Совет дома оставляет за нами вариативность.
Т.е. из Совета дома уйти в ТСЖ мы всегда сможем, а вот отказаться от ТСЖ и вернуться к Совету крайне затруднительно.

С уважением,
Станислав
_________________
Дайте мне мой кусок жизни
Вернуться к началу
Станислав нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 5:32 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Данный объемный текст был опубликован мною по просьбе объединенноо совета старших, о котором говорится в даной теме.
Я не стал исправлять в нем то, что считаю нужным и опубликовал как есть, и в данном сообщении хотел бы поделиться своими комментариями к этому тексту.

На самом деле, в нем много неточностей.

Прежде всего о ТСЖ

1. В таблице указано, что при наличии ТСЖ оно заключает договора с ресурсоснабжающими организациями (Мосводоканал, Теплосбыт, и т.д.).
Может показаться, что это безальтернативная обязанность ТСЖ. На самом деле, ТСЖ вправе самостоятельно решать, если оно приглашает управляющую организацию для работы на домах, кто будет заключать договора с ресурсниками. Возможно три варианта.

1. Заключает ТСЖ. В этом случае ТСЖ держит бухгалтерию, счет, гонит средства через себя и выставляет собственникам за ресурсы платежки от себя, то есть они получают две ЕПД, от управляющей компании за ее услуги и от ТСЖ за те услуги, договора на поставку которых заключены между поставщиками и ТСЖ.
Если собственники не платят ТСЖ, то у ТСЖ накапливается долг перед поставщиками, котоый никак и никуда не денется, кроме как погаситься.

2. ТСЖ делегирует заключение этих договоров управляющей организации. В этом случае УК включае в ЕПД плату за ресурсы. Если УК не платит Мосводоканалу по договору, она является должником, а не ТСЖ. Если УК уходит, долг остается на ней (договор у Мосводоканала (к примеру) был с ней).

3. Комбинированный способ. ТСЖ заключает трехсторонний договор, где стороны — поставщик, потребитель и плательщик. Плательщик — УК, потребитель — ТСЖ, поставщик — понятно. Опять же, ЕПД выставляется толко от УК, в нее включены платежи за ресурсы, однако обязательства по договору несет на себе ТСЖ. Пример реализации такой схемы был до недавнего времени реализован в ТСЖ «Приват-Сквер».

Также в статье сказано о преимуществах ТСЖ при проведении капремонта домов за счет города. Да, это в свое время говорилось с высоких трибун.
Но на деле, ни преимуществ, ни прав у ТСЖ при проведении капремонта нет и скорее всего уже не будет, т.к. в 2014 году программа сворачивается.
Капремонт проходил до недавнего времени так — город проводил аукцион на право заключения госконтракта на капитальный ремонт дома, его выигрывала некая компания, заключала госконтракт, приходила и делала ремонт. При этом наличие или отсутствие ТСЖ в доме никак на деле не влияло на процесс.
По контракту плательщиком являлся ДКР (департамент капитального ремонта), он же и принимал работу, он же и платил. Да, правление ТСЖ, как и отдельные собственники, могло пожаловаться в ДКР и убедить его не принимать работу и не платить, пока недоделки не будут устранены. Но своей, самостоятельной власти и своего слова в этом процессе ТСЖ не имеет — если ДКР сочтет, что контракт выполнен, он заплатит. Спрашивать что либо у ТСЖ он не обязан.

В мае этого года Собянин реорганизовал ДКР. Структура стала еще более тяжелой и бюрократичной. В любом случае, никакого права голоса у ТСЖ при проведении капитального ремонта домов по факту нет, и уж боже упаси, не существует в природе такого явления как «выделение городом денег ТСЖ на капитальный ремонт».

Продолжнение следует, есть еще много интересных комментариев.
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 5:53 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Шурик. А статья о работе ТСЖ? Ее никак не получается выложить? Она шла в конце материала.
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 6:13 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

она очень большая и на мой взляд очень пространная. Выложить тяжело, вот ссылка, где ее можно почитать. http://moydom.3dn.ru/publ/tszh_pljusy_i_minusy/1-1-0-1
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
НИ



Зарегистрирован: 10.10.2005
Сообщения: 2129
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 4

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 6:15 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Я попыталась сама ее выложить. Поскольку у нас из нее "выжимки" чтобы не утомлять людей объемами и то немало.

ИНТЕРЕСНАЯ СТАТЬЯ О ТСЖ (для общего развития)

Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.
Цель создания ТСЖ - управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
- лифты, лифтовые и другие шахты;
- коридоры, лестницы, лестничные площадки;
- технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
- ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
- земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.
Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством
Вначале разберемся, зачем вообще собственникам квартир создавать ТСЖ? Почему эта форма объединения, предусмотренная Жилищным кодексом для совместного управления домом или группой домов, считается максимально удобной?
Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов, имеющих склонность к общественной работе или желающих иметь подработку недалеко от дома. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями Совместными усилиями скорее удастся не только улучшить благоустройство своего дома, но еще и двора, а также защитить его от покушений любителей точечной застройки. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.
Управляющей компанией может быть как организация, так и индивидуальный предприниматель
Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. А обращения ТСЖ выглядят куда весомей и для властных, и для бюрократических структур. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например добиться дотаций на содержание или ремонт дома.
К сожалению, существуют некоторые факты, которые говорят не в пользу ТСЖ. Можно назвать следующие.
1. Будучи таким же юридическим лицом, ТСЖ не застраховано от банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.
2. Не исключен риск заключения договора с недобросовестной управляющей компанией
Которая может оказаться банкротом. И жильцам придется самим возмещать долги водоканалу, энергоснабжающей и прочим обслуживающим организациям.
3. К серьезной общероссийской акции по выбору управляющих домами прежде всего оказалась не готова сама власть. Нет ответа даже на простой вопрос: что же конкретно муниципалитеты должны передать в управление ТСЖ или частной компании? Какой имущественный комплекс? Земля под домами, как правило, нигде еще не оформлена в долевую собственность жильцов, перечень общего имущества (подвалы, чердаки, лестницы, инженерное оборудование) не утвержден. Более того, во многих местах муниципалитеты изъяли в городскую собственность нежилые помещения, входящие в состав общего имущества домов, а вернуть их можно только по суду.
4. По-прежнему не решен вопрос, где брать средства, необходимые для проведения капитального ремонта, а в нем нуждается примерно 60% нашего жилищного фонда. Создав ТСЖ в старых домах, люди останутся один на один с проблемой.. Закон гласит: средства на капитальный ремонт домов ТСЖ могут быть выделены местными властями (подп. 2 п. 1 ст. 165 ЖК РФ). Из данной формулировки следует, что средства в принципе могут быть и не выделены. Поэтому для ТСЖ необходимо, чтобы были официально зафиксированы обязательства государства по невыполненному капремонту и определен порядок компенсации затрат собственникам. Например, есть предложение оформить задолженность государства как его внутренний долг с четкой процедурой погашения.
Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. Сначала нужно определиться с активом, а в будущем - с правлением и его председателем. В каждом доме есть неравнодушные люди, которые составят инициативную группу, а затем - костяк правления.
Но вот актив есть, и можно приступать к агитационной части - проводить обсуждения с жильцами и готовиться к общему собранию. Здесь важно заинтересовать каждого собственника в создании ТСЖ, ведь от этого будет во многом зависеть, как сложится жизнь дома. Правда, председателю надо быть готовым к тому, что побудить людей к принятию решений бывает очень сложно. На это потребуется время. И главное здесь - убедить, что с большинством проблем можно справиться только сообща. После того как предварительный этап закончен, пора созывать общее собрание.
О порядке проведения общего собрания говорится в статье 146 Жилищного кодекса
По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50% собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры,
Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Обратите внимание: в правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ).
Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Заметим, что с выбором председателя есть определенные сложности, ведь он должен не только профессионально подходить к возникающим проблемам, но и быть коммуникабельным, авторитетным человеком, настоящим хозяином с крепкими навыками руководителя, готовым жертвовать личным свободным временем. Также в ТСЖ необходимо создать контролирующий орган - ревизионную комиссию или ревизора (ст. 150 ЖК РФ).
Идеально, если председатель еще и разбирается в вопросах законодательства
Товарищество собственников является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.
Регистрируются ТСЖ в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы Такой порядок установлен пунктом 2 статьи 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".
Росрегистрация подведомственна Минюсту России
Документы для государственной регистрации ТСЖ нужно представить в территориальный орган Росрегистрации в течение трех месяцев со дня принятия решения о создании такой организации (п. 4 ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ, далее - Закон N 7-ФЗ). Перечень необходимых документов приведен в пункте 5 статьи 13.1 Закона N 7-ФЗ. Срок рассмотрения документов в Росрегистрации - 14 рабочих дней. Если территориальный орган Росрегистрации примет решение о государственной регистрации некоммерческой организации, то сведения и документы будут направлены им в налоговую инспекцию для внесения сведений в ЕГРЮЛ. Через пять рабочих дней со дня получения этих сведений и документов налоговая инспекция должна внести в ЕГРЮЛ соответствующую запись и сообщить об этом в территориальный орган Росрегистрации. После того как информация о внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ будет получена, в течение трех рабочих дней территориальный орган Росрегистрации выдаст заявителю свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации. Данная процедура требует определенных финансовых затрат.
Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.
ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.
В договорных отношениях как с собственниками жилых помещений, так и с поставщиками коммунальных услуг ТСЖ выступает лишь на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ)
Как мы уже сказали выше, обслуживание дома можно поручить управляющей компании, и тогда жильцы будут платить либо напрямую ей, либо товариществу.
Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Так, например, некоторые ТСЖ сдают в аренду крышу для установки спутниковых антенн, размещают рекламу на стенах дома и т.п. В результате у них появляется новая доходная статья, благодаря которой удается сократить коммунальные расходы или улучшить бытовые условия.
Теперь несколько советов, которые могут пригодиться при создании ТСЖ:
1) формирование четкого бюджета на основе определенных тарифов (ставок, расценок) - одна из самых важных задач товарищества, поэтому в его уставе предусмотрите ограничения оплачиваемой стоимости услуг ЖКХ. Допустим, плата за услуги устанавливается в размере не выше рекомендованной для муниципального жилья данного уровня;
2) сделайте все возможное и постарайтесь получить дотацию на содержание и капремонт здания (речь идет о старых домах);
3) сохраните все льготы для жителей - компенсацию можно будет получить в соответствующих ведомствах;
4) продумайте, есть ли резервы для сбережения энергии, тепла, воды и разработайте меры по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;
5) наладьте контакт с участковым, ОВД, паспортным столом, БТИ, СЭС, и тогда можно будет помогать жильцам в их текущих делах и проблемах;
6) проверьте договоры на поставку тепла, воды, газа и электроэнергии и, найдя наиболее выгодные варианты, скорректируйте их;
7) оцените, в чем нуждаются жители, и организуйте услуги либо своими силами, либо привлеките сторонних мастеров.
Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.
Никакого опыта сотрудничества с управляющими компаниями еще не накоплено, да и само оно представляется пока довольно рискованным. Тем большего внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.
Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Говоря об управлении многоквартирным домом, следует рассказать еще вот о какой проблеме. Зачастую местные власти заставляют собственников выбирать в управляющие компании, или частные коммерческие организации, сформированные при содействии самих же чиновников. Поэтому правлению ТСЖ важно сделать осознанный выбор и либо взять управление домом на себя, либо заключить договор именно с той компанией, которой они отдадут предпочтение.
Чтобы снизить вероятность негативных последствий, наступающих из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договора, нужно предусмотреть условие об обеспечении сторонами их обязательств. Глава 23 ГК РФ предлагает использовать неустойку (штраф, пени), поручительство, задаток, залог, банковскую гарантию и даже удержание имущества должника. Поручительство, залог, задаток как способы воздействия на управляющую компанию вряд ли подходят. А вот какие-либо штрафные санкции за несвоевременное или некачественное оказание услуг предусмотреть договором, заключаемым между ТСЖ и управляющей организацией, вполне возможно.
Все организации обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и некоммерческих организаций, в частности товариществ собственников жилья.
Ответственность за организацию учета в ТСЖ возложена на руководителя - председателя товарищества. Он вправе вести учет лично либо ввести в штат должность бухгалтера.
Вся работа ТСЖ должна быть основана на главном финансовом документе - смете доходов и расходов на год. Обязанность ТСЖ как некоммерческой организации иметь смету установлена в п. 1 ст. 3 Закона об НКО.
В ней отражаются необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и уставом товарищества цели (пп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ). Именно на основе сметы устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Смета разрабатывается правлением ТСЖ, это его прямая обязанность (п. 3 ст. 148 ЖК РФ). Общее собрание утверждает смету как годовой план финансовой деятельности. Установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, также относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Заметим, что смета не является статичным документом: п. 3 ст. 29 Закона об НКО предполагает возможность внесения в нее изменений, которые должны быть утверждены решением общего собрания членов ТСЖ.
Затратная часть сметы определяется теми направлениями расходования, которые запланированы на соответствующий год. Основную часть из них формируют расходы на:
- управление многоквартирным домом (в частности, заработная плата членов правления ТСЖ, "зарплатные" налоги, канцелярские расходы, услуги связи, информационные и юридические услуги, оплата госпошлин, вознаграждение банка за прием платежей жильцов, банковское обслуживание счета и т.д.);
- содержание и ремонт общего имущества (обслуживание лифта, страхование общего имущества, уборка лестничных площадок и маршей, уборка придомового участка, работы по озеленению, охрана общего имущества, устройств автоматизированной противопожарной защиты, дератизация и дезинфекция, очистка мусоропровода, вывоз ТБО, аварийно-диспетчерское обслуживание, покраска фасада, косметический ремонт подъездов, ремонт электрооборудования, подготовка оборудования к сезонной эксплуатации, утепление оконных проемов в подъездах и др.);
- капитальный ремонт общего имущества (ремонт подвала, кровли, утепление фасада, укрепление фундамента, капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, замена лифтового оборудования и др.).
Также сметой могут быть предусмотрены иные направления расходования, например, на благоустройство придомового участка (устройство асфальтобетонного покрытия, разбивку клумб, установку детской площадки). Целесообразно предусмотреть резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов (например, на устранение аварий, приобретение имущества взамен похищенного).
Расходную часть следует максимально детализировать: так легче отслеживать целевую направленность использования средств ТСЖ. Структура сметы также будет влиять на организацию бухгалтерского учета. Например, к счетам учета затрат целесообразно ввести "аналитику" по статьям, отраженным в смете. Таким образом, в любой момент по оборотам соответствующих счетов бухучета можно отследить выполнение сметы.
Кроме названных видов расходов в смету также необходимо включить расходы по оплате коммунальных ресурсов ресурсоснабжающим организациям. В эту группу войдут холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Необходимость отражения расходов по коммунальным услугам в смете вызвана тем, что действующее законодательство предполагает, что именно ТСЖ заключает договоры на поставку коммунальных ресурсов и именно у товарищества возникают обязательства по этим договорам. Например, абонентом по договору водоснабжения и водоотведения должно быть ТСЖ, а не собственники помещений. Об этом говорится в п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, и это подтверждается Постановлением ФАС УО от 23.07.2007 N Ф09-5663/07. Кроме того, в Постановлении ФАС ЗСО от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10) указано, что собственники помещений не вправе напрямую заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, если ими создано товарищество собственников жилья. Об этом упоминается и в Письме Минрегиона РФ от 20.03.2007 N 4989-СК/07 (в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг).
Если причиной просрочки оплаты по договору между ТСЖ и организацией коммунального комплекса стали неплатежи собственников помещений, это не является признаком невиновности ТСЖ в неисполнении обязанности по оплате оказанных коммунальных услуг. Взыскивать задолженность в такой ситуации следует именно с ТСЖ (Постановление ФАС ЗСО от 07.08.2007 N Ф04-5067/2007(36666-А27-30)). Дело в том, что ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены ТСЖ не отвечают по его обязательствам (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Освободиться от гражданско-правовой ответственности за просрочку оплаты по договору с ресурсоснабжающей организацией ТСЖ-абоненту не удастся, даже если функции по начислению и сбору платежей населения переданы по договору третьему лицу (Постановление ФАС УО от 17.04.2007 N Ф09-1849/07-С5).
Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:
- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
К прочим поступлениям можно отнести спонсорские, благотворительные вклады, доходы по депозитам, ценным бумагам, а также пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.
Под обязательными платежами в п. 5 ст. 155 ЖК РФ понимаются платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Кроме оплаты коммунальных услуг, порядок расчета которой известен из нормативных актов, все остальные платежи (связанные с содержанием общего имущества) пропорциональны площади помещений в многоквартирном доме. Поэтому площадь помещения каждого собственника и суммарная площадь помещений в доме - ключевые показатели, необходимые для определения размера обязательных платежей и взносов.
Для формирования специальных фондов, например резервного, необходимо принять решение о сборе целевых взносов. поступлений.
Важно помнить, что ТСЖ, как и любая некоммерческая организация, вправе осуществлять хозяйственную (предпринимательскую деятельность), только если это служит достижению целей, предусмотренных уставом (п. 1 ст. 152 ЖК РФ, п. 2 ст. 24 Закона об НКО). Соответственно, доходы от такой деятельности направляются на достижение этих целей, например, для оплаты общих расходов или в специальные фонды (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). Определение направлений использования средств относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
По окончании года исполнение сметы должно быть проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ), а отчет о выполнении такого плана - утвержден общим собранием членов ТСЖ (пп. 8 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Именно эти процедуры позволяют выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия. Заметим, что правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК РФ).
Вообще отслеживать исполнение сметы рекомендовано ежемесячно: во-первых, расчетный период обычно составляет месяц (заработная плата, отчисления с нее, обязательные платежи членов ТСЖ, коммунальные ресурсы), во-вторых, такой период оптимален для контроля за расходом материальных ресурсов, в-третьих, месяц - это отчетный период в бухгалтерском учете. Ежемесячный мониторинг позволит скорректировать текущие расходы и не допустить перерасхода по смете в конце года.
Если по итогам года будет выявлена экономия, то при должном анализе ее причин она может послужить основанием для поощрения членов правления путем выдачи им денежных премий. Кроме того, необходимо заранее позаботиться о регламентации расходования экономии по смете. Важность закрепления подобного положения в уставе (например, 20% экономии бюджета направляется на выплату премии работникам, 80% - в резерв на капитальный ремонт) обусловлена вероятными негативными налоговыми последствиями: если не предусмотреть направление расходования средств, их нельзя будет израсходовать по целевому назначению, следовательно, они формируют налогооблагаемый доход ТСЖ. Другой вариант - организовать внеочередное общее собрание членов ТСЖ и определить цели расходования экономии в его решении.
К сведению: в Письме от 26.06.2007 N 03-03-06/4/75 Минфин сообщил некоммерческой организации, что включение в налоговую базу по налогу на прибыль организаций денежных средств в виде членских взносов учредителей некоммерческой организации, оставшихся неизрасходованными в текущем году и включаемых в смету доходов и расходов данной организации следующего года, Кодексом не предусмотрено.
Перерасход сметы в любом случае будет покрыт за счет целевых взносов членов ТСЖ (либо виновных лиц, если такие будут выявлены), поскольку иных источников поступления денежных средств ТСЖ, по сути, не имеет.
При организации бухучета ТСЖ следует руководствоваться в первую очередь Законом о бухгалтерском учете, положениями по бухгалтерскому учету. Нельзя пренебрегать требованием п. 3 ст. 6 Закона о бухгалтерском учете о необходимости утверждения учетной политики. Причем к ее составлению следует подойти серьезно, так как этот документ может стать подспорьем в работе бухгалтера и инструментом в отстаивании своих интересов перед контролирующими органами.
В качестве приложения к учетной политике в первую очередь необходимо утвердить рабочий план счетов. Помимо рабочего плана счетов, учетной политикой должны быть предусмотрены формы первичных документов, не содержащиеся в альбомах унифицированных форм (например, платежный документ, на основании которого собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги). Унифицированные формы первичных документов ТСЖ применяет, как и все организации.
В полной мере на ТСЖ распространяется требование об установлении порядка проведения инвентаризации и ее обязательности в оговоренных законом случаях. При этом следует помнить важный момент: инвентаризационная комиссия вправе проверить наличие только принадлежащего ТСЖ имущества. Общее имущество собственников помещений подвергается не инвентаризации, а осмотрам (см. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)
Основные средства, принадлежащие ТСЖ на праве собственности, также учитываются в особом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 346.12 НК РФ ТСЖ может применять упрощенную систему налогообложения. Минфин России об этом напомнил в письме от 10.03.2006 N 03-11-04/2/58
Примерно в таком виде представляется создание и деятельность ТСЖ. Но, какие еще могут появиться трудности предвидеть сложно. И решение принимать только Вам, уважаемые собственники жилых помещений.
Вернуться к началу
НИ нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Отправить e-mail
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 6:42 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

так и я могу Smile
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
lutik



Зарегистрирован: 15.06.2006
Сообщения: 1095
Откуда:: Гранд-Парк
Ходынский бульвар, д.

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 9:01 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Все, что писала, писала исключительсно свое мнение, а во мнении неточностей не может быть.
Далее:
Шурик писал(а):

Прежде всего о ТСЖ

1. В таблице указано, что при наличии ТСЖ оно заключает договора с ресурсоснабжающими организациями (Мосводоканал, Теплосбыт, и т.д.).
Может показаться, что это безальтернативная обязанность ТСЖ. На самом деле, ТСЖ вправе самостоятельно решать, если оно приглашает управляющую организацию для работы на домах, кто будет заключать договора с ресурсниками. Возможно три варианта.

1. Заключает ТСЖ. В этом случае ТСЖ держит бухгалтерию, счет, гонит средства через себя и выставляет собственникам за ресурсы платежки от себя, то есть они получают две ЕПД, от управляющей компании за ее услуги и от ТСЖ за те услуги, договора на поставку которых заключены между поставщиками и ТСЖ.
Если собственники не платят ТСЖ, то у ТСЖ накапливается долг перед поставщиками, котоый никак и никуда не денется, кроме как погаситься.


Нет, это не безальтернативная обязанность ТСЖ это его преимущество, что бы у управляющей компании меньше было вариантов нагреваться. И плюс, на крайняк, что бы не держать своей бухгалтерии, ТСЖ может заключить договор с ЕИРЦ (единый расчетный центр, если кто не знает) на эту услугу.

Шурик писал(а):

2. ТСЖ делегирует заключение этих договоров управляющей организации. В этом случае УК включае в ЕПД плату за ресурсы. Если УК не платит Мосводоканалу по договору, она является должником, а не ТСЖ. Если УК уходит, долг остается на ней (договор у Мосводоканала (к примеру) был с ней).

Освободиться от гражданско-правовой ответственности за просрочку оплаты по договору с ресурсоснабжающей организацией ТСЖ не удастся, даже если функции по начислению и сбору платежей населения переданы по договору третьему лицу (Постановление ФАС УО от 17.04.2007 N Ф09-1849/07-С5).

Шурик писал(а):

Также в статье сказано о преимуществах ТСЖ при проведении капремонта домов за счет города. Да, это в свое время говорилось с высоких трибун.
Но на деле, ни преимуществ, ни прав у ТСЖ при проведении капремонта нет и скорее всего уже не будет, т.к. в 2014 году программа сворачивается.
Капремонт проходил до недавнего времени так — город проводил аукцион на право заключения госконтракта на капитальный ремонт дома, его выигрывала некая компания, заключала госконтракт, приходила и делала ремонт. При этом наличие или отсутствие ТСЖ в доме никак на деле не влияло на процесс.
По контракту плательщиком являлся ДКР (департамент капитального ремонта), он же и принимал работу, он же и платил. Да, правление ТСЖ, как и отдельные собственники, могло пожаловаться в ДКР и убедить его не принимать работу и не платить, пока недоделки не будут устранены. Но своей, самостоятельной власти и своего слова в этом процессе ТСЖ не имеет — если ДКР сочтет, что контракт выполнен, он заплатит. Спрашивать что либо у ТСЖ он не обязан.



По капитальному ремонту, программа не сворачивается после 2014г, просто до 2014 года программа рассчитана для домов построенных и введенных в эксплуатацию до 04 июля 1991г. Далее идет программа 2015-2021гг., 1032-ПП от 04.12.07 « 1.2. С 2015 по 2021 гг. - путем предоставления ТСЖ и иным объединениям собственников, а также управляющим организациям субсидий из бюджета города Москвы для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, построенных и принятых в эксплуатацию после введения в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1, в которых собственники помещений производили отчисления на капитальный ремонт в порядке, определенном решением общего собрания собственников, и имеются помещения, находящиеся:1.2.1. В государственной собственности города Москвы.»

Так же, мною говорилось о субсидиях на капремонт не в контексте особых преимуществ и прав у ТСЖ на их получение, а о том, что получить их могут в принципе только юрлица, а именно, либо управляющая компания, либо непосредственно ТСЖ. Но у ТСЖ прямая в этом заинтересованность (т.к. собственники свои средства потратить всегда успеют), а у управляющей организации такой заинтересованности нет, т.к. мало того что нужно готовить кучу документов, так еще сами субсидии «попилить» они не смогут, т.к. не осваивают их.

Вот, как то так, опять же все ИМХО.
Вернуться к началу
lutik нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение Отправить e-mail Посетить сайт автора
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Пт Сен 02, 2011 10:54 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

lutik писал(а):
Освободиться от гражданско-правовой ответственности за просрочку оплаты по договору с ресурсоснабжающей организацией ТСЖ не удастся, даже если функции по начислению и сбору платежей населения переданы по договору третьему лицу (Постановление ФАС УО от 17.04.2007 N Ф09-1849/07-С5).

ФАС отменил гражданский кодекс? Обязанность по договору между хозяйствующими субьектами несут стороны, заключившие договор. Если УК заключила договор с водоканалом и сама собирает с собственников деньги, и вот УК уходит, и выясняется, что у нее долг, у нее, заключившей договор с водоканалом, обязаной платить по договору, долг перед водоканалом! Сторона не выполняет своих обязанностей. Так кто должен по этим долгам отвечать?
Давайте проще — кто является надлежащим ответчиком в арбитраже при подаче иска от водоканала о нарушении условий выполнения договора? Я еще раз повторяю, дома, ТСЖ — это все хорошо, но ГК никто не отменял.

lutik писал(а):
По капитальному ремонту, программа не сворачивается после 2014г, просто до 2014 года программа рассчитана для домов построенных и введенных в эксплуатацию до 04 июля 1991г. Далее идет программа 2015-2021гг., 1032-ПП от 04.12.07 « 1.2. С 2015 по 2021 гг. - путем предоставления ТСЖ и иным объединениям собственников, а также управляющим организациям субсидий из бюджета города Москвы для проведения капитального ремонта многоквартирных домов, построенных и принятых в эксплуатацию после введения в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1, в которых собственники помещений производили отчисления на капитальный ремонт в порядке, определенном решением общего собрания собственников, и имеются помещения, находящиеся:1.2.1. В государственной собственности города Москвы.»

Я всего лишь написал, как проходят капремонты. Как работает ДКР, ныне реформированный, но под Кискиновым оставленный Собяниным, как проходят работы. Они именно так проходят у нас, как я написал. Я опираюсь не на теорию, а на практику. Аукцион→госконтракт→работа→приемка→оплата→до свидания.
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
Юстас



Зарегистрирован: 10.07.2006
Сообщения: 227
Откуда:: Гранд-Парк
Ходынский бульвар, д.5 корпус 3

СообщениеДобавлено: Сб Сен 03, 2011 6:05 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Подниму вопрос, который уже неоднократно ранее обсуждался, но надо уточнить еще раз. Из новой редакции ЖК убрали: Статью 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах.
Соответственно вопрос: Как быть тем у кого нет права собственности на квартиры и гаражи? Если могут голосовать "будущие собственники", то где это прописано?

Далее читаем
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Еще один вопрос: где взять информацию о том сколько собственников помещений и сколько составляет 100% помещений конкретного дома?
Вернуться к началу
Юстас нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Сб Сен 03, 2011 7:06 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Юстас писал(а):
Подниму вопрос, который уже неоднократно ранее обсуждался, но надо уточнить еще раз. Из новой редакции ЖК убрали: Статью 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах.
Соответственно вопрос: Как быть тем у кого нет права собственности на квартиры и гаражи? Если могут голосовать "будущие собственники", то где это прописано?

Да, этого больше нет. Создание ТСЖ будущими собственниками, инвесторами — осталось в прошлом.
Только собственники.

Юстас писал(а):
Еще один вопрос: где взять информацию о том сколько собственников помещений и сколько составляет 100% помещений конкретного дома?

Получается паспорт БТИ, где указаны площади помещений, находящихся в собственности. Они указаны в виде трех составляющих: общая площадь квартир без летних помещений, общая площадь нежилых помещений по назначению (естественно, не включая общедогомвые), а также площадь гаражей-боксов. Надо быть внимательным, там есть где ошибиться, но разобраться можно. Полученная сумма составит 100%. По вашей башне это примерно 15 тыс. кв. метров.

Далее, надо получить выписку из ЕГРП и посчитать площадь помещений, находящихся в собственности. Получить выписку можно пообъектно - подавая запрос на каждый объект. У нас являются открытыми для всех сведения о: площади помещения, его кадастровому номеру, ФИО собственника (собственников), или название юр. лица, а также наличие или отсуствие обременений. Стоимость запроса — 200 руб за объект от физ. лица. Надо знать точный адрес объекта, по этой причине получить сведения о нежилых помещениях первых этаже как правило невозможно, т.к. у них нет адресов, кроме номера дома. Приходит ответ "недостаточно сведений", 200 руб не возвращается Smile.
Можно обратиться в муниципальные органы власти, они содействуют созданию ТСЖ и помогут получить выписку.

Получив данные о собственниках, нужно посчитать суммарную площадь их помещений. Если в доме пока не зарегистрирована собственность хотя бы на половину площадей, создать ТСЖ в нем нельзя. На практике надо учитывать, что не все будут участвовать в общем собрании и голосовать "за", многих просто нет в пределах досягаемости, поэтому приступать к процессу можно, если хотя бы 70% площадей зарегестрировано в ЕГРП.
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
Елена П



Зарегистрирован: 04.05.2010
Сообщения: 1143
Откуда:: 0||-1||||

СообщениеДобавлено: Вт Сен 06, 2011 11:50 am    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Есть еще вопрос на эту же тему.
Доля каждой голосущей квартиры расчитывается от общей площади дома или от общей площади суммарно всех помещений, которые в собственности? В законе четко это не прописано, трактовать, наверное, можно и так и так. Какие есть мнения?
Вернуться к началу
Елена П нет на форуме Посмотреть профиль Отправить личное сообщение
Шурик
Site Admin


Зарегистрирован: 14.11.2005
Сообщения: 9623
Откуда:: Гранд-Парк
Гризодубовой ул., д.4 корпус 1

СообщениеДобавлено: Вт Сен 06, 2011 12:05 pm    Заголовок сообщения: Ответить с цитатой

Строго суммарно от площади всех помещений, которые в собственности, естественно.
В законе это напрямую не сказано, но это четко следует из норм жилищного кодекса — каждый собственник обладает долей, за сто процентов всегда берется сумма всех долей. То есть, сумма площадей всех помещений, находящися в собственности, которыми можно голосовать.
_________________
Мой блог
Чтоб добрым быть, я должен быть жесток . У. Шекспир. «Гамлет».
Смело берись за новое, неизвестное дело. Помни — Ноев ковчег был создан дилетантом. Профессионалы построили Титаник .
Вернуться к началу
Шурик нет на форуме Посмотреть профиль Дневник Отправить личное сообщение Посетить сайт автора
Показать сообщения:   
Начать новую тему   Ответить на тему Часовой пояс: GMT + 4
На страницу 1, 2, 3  След.

Страница 1 из 3 Перейти на сайт Гранд Парка >>

Похожие темы
Тема Автор Форум Комментарии Последнее сообщение
Нет новых сообщений Объявление: Приветствуем всех жителей дома! Шурик ВИКТОРЕНКО ул. д 4 к.1 14 Пн Мар 22, 2010 11:38 pm Посмотреть последнее сообщение
Шурик
Нет новых сообщений Микояна 14 к.2 Совет многоквартирног... Игорь177 ПРИВАТ-СКВЕР 10 Чт Окт 04, 2012 12:35 pm Посмотреть последнее сообщение
Шурик
Нет новых сообщений Микояна 14 к 1 совет многоквартирного... alvet ПРИВАТ-СКВЕР 6 Ср Окт 10, 2012 2:29 pm Посмотреть последнее сообщение
GM
Нет новых сообщений СОВЕТ ДОМА. НИ ГРАНД-ПАРК 30 Вт Ноя 01, 2011 9:57 pm Посмотреть последнее сообщение
НИ
Нет новых сообщений Совет дома Константин проезд Березовой рощи, д. 8 0 Сб Сен 10, 2011 4:13 pm Посмотреть последнее сообщение
Константин


 
Перейти:  
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах